Покупка недвижимости в Австрии

Право собственности — это вещное право пользования и владения, данное собственнику имущества.

Объекты недвижимого имущества:

квартира;
офис;
гараж;
иные отдельные помещения;
автомобильные парковочные места.

В качестве принадлежностей к собственности на квартиру могут быть:

подвалы и чердаки;
прилежащий к дому земельный участок;
складские места.

dogovor kupli prodazhy nedvizhymosti v avstrii

Договор купли-продажи недвижимого имущества

По общему правилу право собственности основано на подписании договора купли-продажи, который подлежит регистрации.

До регистрации необходимо:

провести оценку объекта;
получить свидетельство строительного комитета (МА 37);
определить жилую площадь;
составить и зарегистрировать договор купли-продажи;

Право собственности вступает в силу с момента регистрации.

Расходы:

маклерский сбор 3% + 20% НДС = 3,6% от цены договора;
налог 3,5% при покупке от оценочной стоимости недвижимости;
регистрационный сбор в поземельный кадастр 1,1% от цены договора;
при залоге сбор 1,2% от суммы залога;
банковская комиссия около 2% от суммы кредита;
гонорар адвоката или нотариуса примерно 2% от суммы сделки + 20% НДС;
иные сборы: к примеру, пошлина за обработку заявления при регистрации, при покупке иностранцами и т.д.

Уполномоченные органы:

окружной суд по месту нахождения объекта недвижимости;
комиссия по операциям с недвижимостью (Grundverkehrskommission) при покупке иностранным лицом.

Необходимые документы для регистрации договора купли-продажи:

договор купли-продажи с нотариально заверенной подписью покупателя и продавца;
справка из налоговой или нотариуса, или адвоката о сумме налога;
паспорт;
для иностранцев: разрешение комиссии на приобретение объекта.

neobhodimyje dokumenty dliy pokupki nedvizhymosti v avstrii

Особенности покупки недвижимости иностранцами

После подписания договора купли-продажи при покупке недвижимости иностранцем необходимо получить разрешение комиссии по операциям с недвижимостью. Вопрос покупки недвижимости регулируется на региональном уровне, и в каждой земле принят Закон о приобретении недвижимости иностранцами (нем. Ausländergrunderwerbgesetz, далее Закон) и есть свои особенности и ограничения.

Под иностранцами (покупателями) Закон (в Вене) подразумевает:

физические лица:
1. граждане любого государства, кроме Австрии;
юридические лица:
1. все юридические лица и действующие хозяйственные товарищества с местом своего нахождения за пределами Австрии;
2. все юридические лица и действующие хозяйственные товарищества с местом нахождения в Австрии, но имеющие:
  - либо участников-иностранцев, и доля участия иностранцев физических лиц превалирует;
  - либо участников-юридических лиц, которые имеют свое место нахождения за пределами Австрии;
3. все общественные организации и союзы, зарегистрированные в Австрии, но имеющие превалирующее число участников-иностранцев, или орган управления является иностранцем.

Исключения:

покупатели – супруги или состоящие в зарегистрированном гражданском браке, при этом один из супругов является гражданином Австрии;
§ 13 Закона о покупке квартир;
по решению суда;
сделки по наследственному праву;
сделки по приобретению объектов недвижимости в другом регионе, где могут быть другие ограничения;
граждане стран, входящих в соглашение о Европейской экономической зоне (ЕЭЗ) и их супруги;
юридические лица, зарегистрированные в странах ЕЭЗ;
граждане Швейцарии и их супруги.

Кроме того, следующие категории граждан имеют право на разрешение:

граждане Ирана, не работающие по найму;
юридические лица, зарегистрированные в Швейцарии;
работающие в следующих организациях Венского международного центра: ООН, международное агентство по атомной энергии, ООН по промышленному развитию, по вопросам миграции, ОБСЕ, ОПЕК, Европейское патентное ведомство и т.п.

На супругов эти исключения не распространяются! Кроме супругов сотрудников международного агентства по атомной энергии.

Если Вы не являетесь гражданином Австрии и не попадаете в категорию граждан, для которых действует особый режим, приобретая недвижимость в собственность, Вам необходимо получить разрешение в соответствии с законодательством. В случае возникновения трудностей с обоснованием социального интереса, можно приобрести недвижимость на заранее учрежденное юридическое лицо , при этом учесть сопутствующие расходы и особенности налогообложения.

nalogooblazhenije_pokupka_nedvizemosti avstrija

Налоговые аспекты приобретения недвижимостиПо состоянию на 1 января 2019

Приобретение недвижимости в Австрии облагается налогом по ставке 3,5 %, который оплачивает покупатель.

Налоговой базой для расчета налога является оценочная стоимость недвижимости. За её основу берется либо оценка здания и земельного участка под ним, либо данные ежегодного справочника недвижимости.

Внутри семьи все сделки с недвижимостью считаются безвозмездными. Также безвозмездными считаются сделки вне круга семьи, но покупная цена составляет не более 30% оценочной стоимости.

При безвозмездной передаче права собственности на недвижимость физическому лицу стоимостью до 250 000 евро ставка налога составляет 0,5%. Если сумма превышает 250 000 евро, то ставка налога будет иметь ступенчатый характер и может складываться из ставок 0,5%, 2% и 3,5%.

Если в договоре указанная покупная цена составит сумму от 30% до 70% от оценочной стоимости, такая сделка будет считаться частично возмездной. В этом случае одна часть

покупной цены будет облагаться налогом в соответствии со ступенчатым тарифом, а остальная часть по ставке 3,5%.

Все сделки с покупной ценой свыше 70% от оценочной стоимости считаются возмездными и облагаются налогом по ставке 3,5%.

Не облагаются налогом:

покупки надвижимости, оцененной в сумму менее 1 100 евро;
безвозмездные или частично возмездные сделки, если покупатель – физическое лицо. Передача недвижимости юридическому лицу или товариществу подлежит налогообложению;
продавец (при дарении) достиг возраста 55 лет или ограниченно дееспособен, имеет физические или психические отклонения, которые не позволяют ему продолжить свою деятельность (о чем есть медицинское заключение врача или судебного мед. эксперта или медицинское освидетельствование органа социального страхования);

Под освобождение от налогообложения попадают также земельные участки:

если такой земельный участок полностью или частично принадлежит приобретаемому предприятию, целью которого является получение дохода из предпринимательской или промышленной деятельности;
если такой земельный участник передает обществу в пользование и, если этот участок входит в состав имущества, внесенного участником в качестве вклада в общество, и продавец к моменту возникновения налогового обязательства владеет одной четвертой долей общества.

С 1 января 2016 налогообложению подлежат сделки, при которых право переходит юридическому лицу, 95% долей которого принадлежат одному акционеру. При этом учитывается то, как менялся состав участников за последние пять лет. Не облагается налогом лишь сумма 900 000 евро при безвозмездных и частично возмездных сделках. При частично возмездных сделках эта сумма уменьшается на возмездную часть.

Налогоплательщик имеет право на освобождение от налогообложения суммы в 900 000 евро, если предметом сделки является:

доля в обществе, которая составляет не менее одной четвертой всех долей участников общества;
общество (филиал) или доля в обществе (филиале), при условии, что ее стоимость превышает одну четвертую стоимости всего общества;
доля участника общества (филиала), которая составляет не менее одной четвертой всех долей от общего участия в обществе.