AES Consulting помогает владельцам недвижимости в Австрии легально и выгодно сдавать жильё в аренду. Мы берём на себя всё: подготовку договора, поиск и проверку арендаторов, управление объектом, налоговое сопровождение и отчётность.
Доход от сдачи в аренду недвижимого имущества облагается налогом на доход физических лиц (ставка варьируется) или (для юридических лиц) налогом на прибыль организаций по ставке 23% (при расчете налоговой базы учитывается вся прибыль организации за год).
Расчет налога для физических лиц:
Расчёт подоходного налога для частных лиц в Австрии производится на основе общего дохода (включая доходы от аренды) после вычета подлежащих учёту расходов и прочих налоговых вычетов. К ним, в частности, относятся документально подтверждённые расходы, связанные с получением дохода, такие как страхование недвижимости, процентные платежи по кредитам, расходы на содержание и эксплуатацию, а также амортизация мебели и оснащения.
Для таких расходов, связанных со сдачей недвижимости в аренду, не применяется единый общий предельный размер в 25 % от дохода. Ограничения, зависящие от уровня дохода (примерно от 60 000 € годового дохода), касаются прежде всего отдельных «закрытых» категорий специальных расходов (например, старые страховые договоры или затраты на создание жилья), но не обычных вычитаемых затрат в рамках аренды и сдачи имущества внаём.
Налог на прибыль юридических лиц 23%.
Ставки в отношении налога на доход физических лиц:
| до 13 308 € | 0% |
| 13 308 € – 21 617 € | 20% |
| 21 617 € – 35 836 € | 30% |
| 35 836 € – 69 166 € | 40% |
| 69 166 € – 103 072 € | 48% |
| 103 072 € – 1 000 000 € | 50% |
| свыше 1 000 000 € | 55% |
К примеру, налоговая база составила 40 000 евро в год. Тогда налог будет рассчитан следующим образом:
| 13 308 x 0 % | 0 евро |
| 8 309 x 20 % | 1 661,8 евро |
| 14 219 x 30 % | 4 265,7 евро |
| 4 164 x 40 % | 1 665,6 евро |
| Итого: | 7 593,1 евро |
Для уплаты налога налогоплательщик должен подать налоговую декларацию, для этого встать на учет в местном налоговом органе и получить номер налогоплательщика. Налоговая декларация может подаваться в электронном виде после создания личного кабинета налогоплательщика на сайте налоговой службы (FinanzOnline).
Налоговая декларация подается в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (в электронном виде- не позднее 30 июня).
При сдаче в аренду недвижимого имущества налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов, а именно расходы на ремонт и амортизацию, страхование и прочее.
Если расходы на ремонт и страхование — это фактически понесенные налогоплательщиком расходы, то расчет амортизации имеет свои особенности. К примеру, земельные участки не подвергаются износу. А здания законодатель разделяет на «старые» (приобретенные до 31 марта 2002 года) и «новые». Коэффициент амортизации для зданий – 1,5%. Также учитывается в каком полугодии помещение было сдано в аренду.
При сдаче в аренду «новых» зданий вычету подлежит расход, непосредственно связанный с приобретением имущества, независимо от того, использовалась ли недвижимость ранее лично или нет. При первичной сдаче в аренду «старого здания» со сроком аренды, начинающегося не ранее 1 января 2013 года, амортизация рассчитывается в соответствии с §§ 7 и 8 Закона о налоге на доход физического лица.
При покупке здания, уже сданного в аренду, новый собственник перенимает сумму, учитываемую старым собственником.
Контракты аренды офисного помещения должны быть зарегистрированы и оформлены сбором 1% от 36-месячной арендной платы.
Например, контракт аренды на 5 лет: 1 000 евро, включая НДС 1 000 евро умножаем на 36 месяцев, получается 36 000 евро. 36 000 евро умножаем на 1% получается 360 евро сбор.
