In Österreich wird die Vermietung von Immobilien – egal ob Wohnungen, Häuser oder Untermiete – steuerlich als Einkünfte aus der Überlassung von unbeweglichem Vermögen behandelt. Als unbewegliches Vermögen gelten Gebäude oder Gebäudeteile, die Privatvermögen sind (also nicht Unternehmensvermögen). Die mietrechtlichen Regelungen gelten nicht für mobile Wirtschaftsgüter wie Fahrzeuge oder Boote.
Einnahmen aus der Vermietung werden je nach Eigentümer unterschiedlich versteuert: Für Privatpersonen handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, für Unternehmen zählt der Ertrag zur Körperschaftsbesteuerung (23 % auf den Gesamtjahresgewinn).
Die Berechnung der Einkommensteuer für Privatpersonen in Österreich erfolgt auf Basis des gesamten Einkommens (einschließlich Mieteinnahmen) nach Abzug der abzugsfähigen Aufwendungen und sonstigen steuerlichen Abzüge. Dazu zählen insbesondere nachweisbare, mit den Einkünften in Zusammenhang stehende Ausgaben wie etwa Versicherungen für die Immobilie, Kreditzinsen, Erhaltungs- und Betriebskosten sowie Abschreibungen auf Möbel und Ausstattung.
Für solche Aufwendungen im Zusammenhang mit Vermietung gilt kein einheitlicher allgemeiner Höchstprozentsatz von 25 % des Einkommens. Einkommensabhängige Begrenzungen im Bereich von rund 60.000 € Jahreseinkommen betreffen vor allem bestimmte „TopfSonderausgaben“ (z.B. ältere Versicherungsverträge oder Aufwendungen für Wohnraumschaffung), nicht jedoch die üblichen abzugsfähigen Kosten im Rahmen von Vermietung und Verpachtung.
Die Steuersätze für natürliche Personen sind gestaffelt:
bis 13.308 € | 0 % |
13.308 € – 21.617 € | 20 % |
21.617 € – 35.836 € | 30 % |
35.836 € – 69.166 € | 40 % |
69.166 € – 103.072 € | 48 % |
103.072 € – 1.000.000 € | 50 % |
über 1.000.000 € | 55 % |
Beispiel: Bei 40.000 Euro Jahreseinkommen ergibt sich eine Gesamtsteuer von 7.593,1 €. Dafür werden die jeweiligen Einkommensanteile mit den zutreffenden Steuersätzen multipliziert:
13.308 x 0 % | 0 Euro |
8.309 x 20 % | 1.661,8 Euro |
14.219 x 30 % | 4.265,7 Euro |
4.164 x 40 % | 1.665,6 Euro |
Gesamtsteuer: | 7.593,1 Euro |
Zur Steueranmeldung registriert sich der Vermieter beim lokalen Finanzamt (über FinanzOnline), erhält eine Steuernummer und reicht die elektronische Steuererklärung spätestens zum 30. Juni des Folgejahres ein (Papierform: bis 30. April).
Zu den wichtigsten steuerlichen Abzugsmöglichkeiten zählen Kosten für Reparaturen, Versicherungen und Abschreibung (AfA). Während Reparatur- und Versicherungskosten tatsächlich bezahlt werden, ist die Abschreibung streng geregelt: Für Grundstücke entfällt sie ganz, für Gebäude beträgt sie bei „neuen“ Immobilien 1,5 % – entscheidend ist das Übergabedatum und die Art der Nutzung. Bei Erstvermietung von „Altbauten“ nach 1. Januar 2013 orientiert sich die AfA an den §§ 7 und 8 EStG. Beim Kauf bereits vermieteter Gebäude übernimmt der neue Eigentümer die steuerliche Restgröße vom Vorbesitzer.
Mietverträge für Büroräume müssen offiziell registriert und mit einer Gebühr von 1 % auf 36-fache Monatsmiete belegt werden. Beispiel: Mietvertrag über 5 Jahre à 1.000 € (brutto). 1.000 € × 36 = 36.000 €; 1 % davon ergeben 360 € als Gebühr.
